Brasil
Cuenta de depósito notarial: principio de simultaneidad en las operaciones inmobiliarias
Históricamente, las compras y ventas de bienes raíces se han enfrentado a un dilema recurrente: ¿quién debe asumir el primer riesgo? ¿El comprador, al transferir fondos antes de que la escritura se registre a su nombre, o el vendedor, al firmar documentos sin la certeza de recibir el pago completo? Este impasse ha obstaculizado innumerables negociaciones, generando incertidumbre para todas las partes involucradas y exponiendo la fragilidad del principio de simultaneidad en el derecho inmobiliario brasileño.
La introducción de la cuenta vinculada notarial, regulada por la Ley nº 14.711/2023 , representa una respuesta jurídica moderna y robusta a esta problemática, consolidando un mecanismo similar a las cuentas de depósito en garantía internacionales, pero adaptado al contexto nacional y supervisado por el notario público.
Marco legal de las garantías
La Ley permite a los notarios gestionar fondos vinculados a transacciones jurídicas privadas. Una cuenta de depósito en garantía notarial no es simplemente una cuenta bancaria específica, sino un instrumento legal que combina la confianza pública notarial con la funcionalidad de las cuentas de depósito en garantía modernas, creando un activo separado y protegido.
El aspecto más importante es la constitución de un patrimonio dedicado. Los montos depositados están protegidos contra cualquier embargo judicial o fiscal, permaneciendo intactos incluso en caso de quiebra o recuperación judicial de las partes o del notario público. Esto representa una seguridad patrimonial sin precedentes en el mercado inmobiliario brasileño.
Aplicabilidad y funcionamiento
La cuenta de depósito en garantía notarial aplica el principio de concurrencia, permitiendo que tanto el comprador como el vendedor procedan con seguridad. El comprador deposita el importe total en la cuenta, demostrando capacidad y seriedad, mientras que el vendedor tiene la garantía de que el pago solo se liberará una vez cumplidas las condiciones acordadas. El notario actúa como un administrador imparcial y responsable, lo que otorga credibilidad institucional al proceso.
En transacciones inmobiliarias con documentación pendiente, como hipotecas o financiación, el notario puede coordinar el pago directamente con el banco, liberando el saldo al vendedor solo después de la regularización de la propiedad. En transacciones sujetas a la aprobación de licencias o financiación, los fondos permanecen en depósito en garantía hasta que se cumpla la condición, garantizando el reembolso automático en caso de incumplimiento.
En transacciones corporativas, como adquisiciones de empresas o fusiones y adquisiciones inmobiliarias, parte del precio puede retenerse como garantía por pasivos ocultos y liberarse según cronogramas preestablecidos, eliminando así la necesidad de costosas garantías bancarias.
El papel del notario y su impacto institucional
La función del notario como administrador de la cuenta vinculada representa una ventaja competitiva. Como fiduciario público, el notario goza de la presunción de veracidad en sus actos, debe actuar con imparcialidad y es responsable civil, administrativa y penalmente de sus actos, estando bajo supervisión judicial permanente. Esta combinación de autoridad y responsabilidad le otorga a la institución una credibilidad única de la que carecen los mecanismos de custodia privados.
Además de la seguridad jurídica, la relación calidad-precio es notable: la comisión media ronda el 0,08 % del valor de la transacción, lo que la hace viable para transacciones de cualquier tamaño. La custodia es gratuita en la notaría, y los honorarios corren a cargo del banco colaborador, lo que democratiza el acceso a garantías que antes estaban restringidas a grandes transacciones.
Limitaciones y perspectivas
Como toda innovación, el instituto tiene sus límites: su funcionamiento depende de condiciones objetivamente verificables; las cláusulas vagas o subjetivas no son adecuadas para el modelo. En caso de desacuerdo, el notario no arbitra; simplemente documenta la situación y asesora sobre una resolución consensual o judicial. Además, la implementación aún es gradual, con aproximadamente 400 notarías autorizadas de un total de 8.500.
A pesar de estas limitaciones, el impacto potencial en el mercado es significativo: aumenta la confianza de los compradores e inversionistas, especialmente de los extranjeros familiarizados con las cuentas de depósito en garantía ; acelera las transacciones complejas; reduce los litigios; y proporciona a los abogados una herramienta estratégica para la estructuración y la prevención de conflictos.
Conclusión
La cuenta de depósito en garantía notarial representa un hito en el derecho inmobiliario brasileño. Al combinar la tradición del fideicomiso público notarial con mecanismos modernos de depósito en garantía , ofrece plena seguridad jurídica, previsibilidad y credibilidad institucional. El principio de simultaneidad, anteriormente un ideal teórico, se convierte en una realidad práctica, accesible y aplicable a transacciones de cualquier tamaño.
Para los profesionales del sector, abogados, notarios e inversores, comprender y utilizar esta herramienta no sólo es ventajoso, sino esencial en la nueva era de las transacciones inmobiliarias en Brasil.
