[ ORIGINAL: https://bit.ly/2rSncUM ]
REFORMA DE LA VENTA PÚBLICA
La ley del 11 de agosto de 2017 que modifica ciertas reglas relacionadas con la venta pública entró en vigencia el 1 de mayo de 2018. Objetivo: simplificar el procedimiento.
En este contexto, los notarios señalan dos de las principales novedades de esta reforma: la posibilidad de beneficiarse de una condición precedente para otorgar financiamiento a quien ganó la subasta y la eliminación de la capacidad de superar las ventas públicas.
Tribunales judiciales y amistosos.
1 – Abolición de la capacidad de superar la oferta: más simple, más rápido, más barato. Además de la venta pública voluntaria, también está la venta pública judicial y la venta pública amistosa en forma judicial. Son ventas públicas realizadas como parte de un embargo o liquidación colectiva de deudas (ventas judiciales) o ventas en las que una de las partes es un menor, una persona incapacitada, un quebrado, (ventas públicas amistosas en forma judicial). Para estas ventas públicas específicas (y, por lo tanto, no para ventas públicas voluntarias), ahora se eliminará la posibilidad de pujar más.
Hoy en día, la venta se realiza en principio en una sola sesión, pero el notario siempre puede otorgar una capacidad de oferta superior. Esta capacidad de sobrepujar a menudo se usa hoy en las ventas públicas.
La posibilidad de superar la oferta implica que el notario, durante la primera sesión de ventas, otorga una propiedad al candidato-comprador que hizo la oferta más alta. La subasta se realiza bajo la condición suspensiva de la ausencia de sobre oferta. Esto significa que todos tienen la oportunidad de realizar una oferta más alta, y esto dentro de los quince días posteriores a la subasta.
La subasta pública con la capacidad de superar la oferta siempre va acompañada de una serie de costos organizacionales que no deben subestimarse. Al eliminar esta capacidad de sobrepujar, la nueva ley permitirá un procedimiento más simple, más dinámico, más rápido y reducirá los costos para los ciudadanos.
¿Significa esto que todas las ventas judiciales y amistosas serán, a partir de esa fecha, válidas solo si no prevén una sobreoferta? No. Una disposición transitoria establece que las ventas públicas judiciales y las ventas públicas amistosas en forma judicial, la primera sesión que se estableció inicialmente antes del 1 de septiembre de 2018 (es decir, dentro de los 4 meses posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley) siempre aplicará las disposiciones anteriores (con la opción de sobreponer), o si la reunión inicialmente programada entre el 1 de mayo y el 1 de septiembre de 2018 se posponga por una razón u otra en una fecha posterior al 1 de septiembre de 2018.
2- Posibilidad de una condición suspensiva para obtener financiamiento:
Las especificaciones redactadas por el notario ahora pueden estipular que la subasta se llevará a cabo bajo la condición suspensiva de obtener financiamiento por parte de quien ganó la subasta. Esta posibilidad es opcional y sus modalidades deben estar previstas en las especificaciones. Esta nueva característica hará que las ventas públicas sean más accesibles para algunos compradores futuros. Sin embargo, las especificaciones pueden estipular que el adjudicatario (es decir, el comprador que ganó la subasta) deberá asumir ciertos costos de la licitación si no obtuviera su crédito hipotecario.
