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«El derecho de la parte ha sido sustituido por dinero»

Dennis Martínez, notario de Puerto Rico – territorio vinculado a Estados Unidos- traza las diferencias entre la seguridad jurídica de los sistemas civil y anglosajón.
En una entrevista a la Revista “Cartórios com Você”, Martínez explica cómo es actuar como notario en Puerto Rico – territorio no incorporado de Estados Unidos – y porque defiende que el sistema notarial latino practicado en el archipiélago es más seguro y eficiente que aquel practicado en Estados Unidos.

Los servicios notariales en Puerto Rico son totalmente diferentes de los que se prestan en los Estados Unidos. Allí, los notarios públicos sólo tienen la función de identificar a la persona y apenas dan fe pública de haber visto el acto de reconocimiento. De ninguna forma están relacionados con el contenido del documento ni con asesoramiento relacionado al mismo. En Puerto Rico siempre se trabajó con el notario del tipo civil, igual a España y Brasil, donde se requiere que el notario sea un profesional de derecho que asesore y tenga contacto directo con las partes, comprobando su identidad, su capacidad y voluntariedad, y emitiendo escrituras públicas que dan veracidad y legalidad a su contenido. De hecho, los documentos que contienen transacción de venta de inmuebles en los Estados Unidos debe ser protocolado como documento público notarial en Puerto Rico para que sean ejecutables – El modelo de seguridad jurídica en las transacciones en Estados Unidos no se basa en el notario, sino exclusivamente en el seguro de títulos. La función del notario público sajón es muy limitada y, por consiguiente, por sí sola, resulta deficiente e inadecuada para proporcionar seguridad jurídica. Existe una anécdota de un periodista estadounidense que vendió el Empire State Building mediante la donación} por un documento privado ante un notario público y logró registrarlo en el registro de propiedades de Nueva York. Obviamente, ante un tribunal de justicia la adquisición totalmente falsa, no habría prevalecido, pero siempre habría requerido el tiempo y el gasto del proceso. El periodista tenía como propósito probar la deficiencia de la justicia preventiva en Estados Unidos.- El notario de Brasil, así como el de Puerto Rico, sigue los 19 principios fundamentales del notario civil de tradición latina. La principal diferencia es que el el notario público americano no tiene que ser un profesional de derecho, sólo requiere un procedimiento administrativo para registrar su firma y su sello. Por eso hay más de un millón de notarios en todo Estados Unidos. En nuestro sistema, el notario requiere una educación, pruebas y experiencia para demostrar que puede validamente asesorar y proteger a las partes en las transacciones que corren ante él.

¿Cuáles son las desventajas del sistema anglo-sajón para los usuarios y para el usuario gobierno?
Dennis Martínez – Nuestro sistema de notario de tipo civil busca formular adecuadamente los derechos de las partes en una transacción y posteriormente proteger y defender el derecho que se crea. Este sistema es muy favorable al consumidor, que puede ver sus derechos protegidos. En el sistema de Estados Unidos posiblemente el único remedio que se tiene disponible es el de la compensación financiera por parte de la empresa de seguros de valores para el caso de que surja un problema que no puede ser corregido. El derecho de la parte fue sustituido por dinero. Entiendo que esto es muy desfavorable para el consumidor.

CcV – Cómo evalúa la utilización del mercado de seguros tanto en el mercado inmobiliario como en el sistema notarial?
Dennis Martínez – El mecanismo del seguro de título sirve para resarcir al comprador o el acreedor garantizado con la hipoteca, con una cantidad de dinero en caso de que surja un problema que impida la transferencia válida del título o de la garantía. En realidad, no se relaciona este seguro con una mala práctica del notario americano. El criterio de emitir la póliza del seguro de título es exclusivamente económico.
La compañía cobra para enviar el seguro y si se produce algún problema, ella intentará buscar alternativas para resolver a toda costa, pero si no consigue, pagará el importe de la compensación definida. El seguro se reduce a una operación puramente mercantilista, considerando el riesgo y el beneficio, y dependerá de la fuerza y solvencia de la compañía de título. En este esquema, los derechos de las partes no están protegidos.

CcV – El economista Robert Shiller afirma que la presencia de un notario del tipo latino en los actos de compra y venta de inmuebles pudo haber ayudado a evitar la burbuja inmobiliaria estadounidense en 2008. ¿Cómo evalúa esta cuestión? Los servicios notariales, del tipo latino, podrían haber ayudado en esta cuestión?

Dennis Martinez – Estoy completamente de acuerdo con la posición del economista Robert Schiller. La función esencial de un notario civil de tradición latina es asesorar. Antes de firmar un acuerdo, el notario se cerciora de que la parte obligada tiene la capacidad y entiende la magnitud de sus obligaciones y las consecuencias de su violación. En los Estados Unidos nadie ejerce esa función, entonces el consumidor ve su decisión muy influenciada por funcionarios bancarios tendenciosos, que cobran la base una comisión sobre el monto del préstamo. El efecto fue crear préstamos para montos inflados, que objetivamente el deudor no podría cumplir. Por lo tanto, algunas obligaciones que formalmente parecían sólidas y garantizadas por hipotecas sobre inmuebles, eran deficientes debido al gran volumen de morosidad. Esto causó la crisis de las subprimes, que todavía estamos tratando de recuperar.

CcV – Hubo una experiencia en los Estados Unidos para intentar implantar el notario del sistema latino. ¿Cómo está esta situación actualmente?
Dennis Martínez – Sí. El Estado de Florida aprobó una ley creando la Civil Law Notary, en que el notario estaba obligado a ser un profesional legal, abogado en la práctica, y podría conceder una escritura pública con efectos probatorios y ejecutorios. También se creó la Asociación Nacional de Notarios de Derecho Civil, que aprobó cerca de 250 notarios de Derecho Civil. Sin embargo, la ley no les concedió una función específica o exclusiva. La práctica regular de transacciones en Florida no favorece su intervención, pero sigue usando el seguro de título como el principal mecanismo de seguridad. La práctica del notario civil de la Florida es muy limitada a casos en que una transacción tenga efectos fuera de los Estados Unidos, en países de tradición del notario civil. Actualmente, esta organización todavía existe y continúa sus esfuerzos para mejorar su práctica.

CcV – ¿Cómo evalúa la actual etapa del notario brasileño?
Dennis Martínez – El notario brasileño es parte de la comunidad mundial de notarios civiles latinos. Él es un miembro ilustre de la Unión Internacional de Notarios, una organización no gubernamental compuesta por 88 países que promueven el cumplimiento de los 19 principios fundamentales, a fin de mejorar la seguridad jurídica preventiva en los países miembros. Con ello, busca alcanzar el desarrollo sostenible y la paz social. El notario brasileño asumió los desafíos de las nuevas tecnologías e incorporó muchos avances en sus procesos. Continúa afrontando los desafíos que la sociedad exige para prestar un mejor servicio.